不動産売買契約における契約不適合責任

不動産の相続登記を終えたお客さまから、引き続き相続された不動産売却の登記についてのご相談を受けることがあります。なかには「買主も売買代金も決まっているから、あとは登記だけお願いします」という案件もありますので、その場合は不動産売買契約書の作成から登記申請手続きまでをさせて戴きます。

売買代金について売主・買主双方の合意がされたとしても、双方のお話を詳しくお聞きすると、契約条項をどこまで盛り込むかの段階で、詳細にご説明させて戴く必要が出てくるケースもあります。最近では、特に契約不適合責任についてお話しさせて戴く場面が多いです。

2020年4月に施行された改正民法の目玉は、旧民法での「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」として整理されたことです。旧民法では、売買の対象物に欠陥があった場合、その欠陥が「隠れた瑕疵」であるときには、買主は売主に対して「瑕疵担保責任(損害賠償、解除)」の追及をすることができました(法定責任)。改正法ではこれを「契約不適合責任」として、その欠陥が「隠れた瑕疵」であるか否かを問わず、「契約に適合するか否か」によって責任の有無を判断することとし、その性質は債務不履行責任として整理されています。旧民法では、売主は買主に告知(すでに分かっている欠陥について、買主に告げること)をしていれば、その欠陥は「隠れた瑕疵」ではなくなるので、売主は免責されていましたが、「契約不適合責任」では、告知の有無にかかわらず、「契約の内容として適合するか否か」によって、免責されるか否かが判断されることとなります。

売主側としては、「契約不適合責任」は一切負わない旨の契約にして欲しい心理がおありなのは理解できますし、当事者双方が納得されればこれを免除する特約も可能です。ただし、「契約不適合責任免除特約」は、常に有効であるとは限らず、以下の場合は契約不適合責任免除特約が無効となりますので、注意が必要です。

① 改正民法の規定による契約不適合責任免除特約の無効(改正民法572条)
売主が契約不適合を知っていながら告げずに売買契約を締結した場合、契約不適合責任免除特約は無効となります。

② 宅地建物取引業法の規定による瑕疵担保責任免除特約の無効(宅地建物取引業法40条)
宅地建物取引業者自らが売主となる場合、担保責任の期間を2年以上とする特約を除いて、民法の規定よりも買主に不利な特約とすることは無効となります。

③ 消費者契約法の規定による瑕疵担保責任免除特約の無効(消費者契約法8条)
事業者と消費者(個人であって非事業のために契約をする者)との契約(=消費者契約)の場合に、事業者の瑕疵担保責任を全部免除する特約は無効となります。

④ 住宅の品質確保の促進等に関する法律による瑕疵担保責任期間(住宅の品質確保の促進等に関する法律95条)
新築住宅を売買契約や請負契約により取得する場合、新築住宅の基本構造部分については、瑕疵担保責任の期間は10年間義務付けられており、買主に不利な特約は無効となります。

また、民法上の明文規定にはない概念ですが、先日は買主側から「表明保証」についての契約条項を求められました。例えば、「売主は、買主に対して、本契約締結日および実行日において、次の各号に記載された事項が真実に相違ないことを表明および保証する。⑴本物件について、建築基準法、消防法、条例等いかなる法令の違反もなく、また、適用される建築協定に違反するものでもないこと。」などのような条項です。ただし、「表明保証」については、民法等の日本の法律では何らの規定もないため、その違反があった場合の効果を発生させるためには、契約書に具体的な規定をしておかなければなりません。買主側としては、表明保証条項を設けて、できる限り売主側の責任の所在を明確にしておくという安心の点でのメリットは大きいですが、あまりに詳細で膨大な条項となってしまったり、それに対する責任(損害賠償や契約解除等)条項が厳しくなってしまうと、売主側の売却に対する意思が後ろ向きになってしまいかねません。相手方への配慮があって、合意成立が可能となります。細かな条項でお互いに合意することが難しい場合は、仲介業者をご紹介させて戴きますが、不動産は「ご縁のもの」だと感じることが多々あります。
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